[主持人]各位网友上午好!欢迎关注江苏省自然资源厅门户网站《在线访谈》栏目。今天,我们邀请到的是昆山市国土资源局副局长周浩。周局长,您好!欢迎做客《在线访谈》栏目,请先和广大网友打个招呼!

[周浩副局长]主持人好!各位网友大家好!很荣幸来到省厅《在线访谈》栏目。我代表昆山市国土资源局全体干部职工,向长期关心支持昆山国土资源事业发展的社会各界朋友,表示衷心的感谢!也欢迎大家对昆山国土资源工作管理多提出宝贵意见。

[主持人]谢谢周局长。说到昆山,大家最先想到的应该是全国百强县之首,能不能请周局长给我们详细介绍一下昆山?

[周浩副局长]昆山是一座文化底蕴深厚的现代魅力城市,是著名思想家顾炎武、教育家朱柏庐、散文家归有光的故乡, “百戏之祖”的昆曲也发源于昆山。地理位置上,昆山东靠上海,西依苏州,辖有两个国家级开发区:昆山经济技术开发区、昆山高新技术产业开发区,两个省级开发区昆山花桥经济开发区、昆山旅游度假区以及8个镇。经济上,昆山从1984年自费创办开发区以来,走出了一条以改革开放为时代特征的“昆山之路”,成为全国18个改革开放典型地区之一,连续14年位列全国百强县之首。作为全国县域经济发展的领头羊,昆山是一个外向集聚度较高的城市,目前已累计引进了56个国家和地区的8300多个项目,投资总额超过960亿美元,成为全国首个GDP突破3500亿元、财政收入突破350亿元的县级市。昆山的城市精神是开发、融合、创新、卓越,我们目标是到2020年,建成高水平全面建成小康社会,大城市功能渐趋完善,到2035年,率先基本实现社会主义现代化,基本建成社会主义现代化大城市。

[主持人]今天访谈的主题是《“双合同”监管促土地利用提质增效》。我们将与周局长一起,围绕昆山“双合同”监管的情况进行访谈,欢迎网友们踊跃参与。周局长,首先请您介绍一下什么是“双合同”监管?

[周浩副局长]众所周知,我们在出让国有土地使用权时,会签订一个土地使用权出让合同。所谓“双合同”,就是我们在签订土地使用权出让合同的同时,属地政府还要与用地单位签订《项目监管协议》,实行土地利用、综合效益的双重监管,因此又称为“双合同”监管。

[主持人]谢谢周局长。据我所知,土地使用权出让一般都是签订土地使用权出让合同,那我们昆山市为什么要提出“双合同”监管呢?

[周浩副局长]是这样的,原来国有土地使用权出让合同,仅涵盖了土地出让面积、土地用途、土地出让年限、出让金支付、开竣工时间等内容。对企业生产效益、安全、环保难以监管到位,缺乏有效的管理手段,造成土地低效利用。根据最近我们工业用地调查成果,二八现象比较明显。因此,在当前形势下,特别在昆山土地资源非常有限的情况下,如何既能够节约集约用地 又能实现高质量发展,显得尤为重要。所以我们提出了“双合同监管”的管理模式,希望通过属地政府及各职能部门在项目准入后,加强沟通协调,形成全方位的跟踪监管,引导企业提高产出效益,避免土地低效利用。

[主持人]听了周局长的介绍,我们初步了解了“双合同”监管模式,确实是一项比较新颖的土地管理政策。我想任何一项新政策的实施,都不是一蹴而就的,一定都经历一个逐步发展的历程。请问周局长,昆山“双合同”监管的这项新政策,是怎么发展起来的呢?

[周浩副局长]昆山“双合同”监管模式形成的过程,也就是昆山节约集约用地水平不断提升的过程。 早在2014年,我们贯彻省委省政府全面推进节约集约用地的要求,及省厅实现节地水平和产出效益“双提升”的要求,我们围绕“两个率先”,强化土地资源市场配置和实行差别化土地管理政策,出台了《关于加快全市土地利用管理方式改革促进土地集约高效利用的意见》。 2015年,为全面推动转型升级和创新发展,围绕昆山市转型升级 “六年行动计划”,我们提出了建设用地规模和新增建设用地两个“零增长”的目标,到2020年建设用地总规模零增长,除民生基础设施及重大项目外新增建设用地零增长。 2016年,我们提出了以“亩均效益”为核心的综合评价体系,出台了《昆山市工业用地项目评审办法》,对所有新增工业项目严格准入,突出亩均产出,最大程度提高土地利用效益和社会效益。 到2017年,昆山市政府制定出台了《关于优化土地供给方式提高土地利用综合效益的实施意见》,明确昆山工业用地供应方式改革的方向和具体措施,提出工业用地弹性年期出让,正式开启了“双合同”监管的管理模式。

[主持人]谢谢周局长。刚才周局长提出了昆山工业用地供应方式改革,我想请问周局长,昆山工业用地供应方式改革的内容是什么?

[周浩副局长]昆山工业用地供应方式改革,是在省政府及苏州市政府出台相应文件的基础上,结合土地集约利用、经济转型升级的发展目标而提出来的,其主要内容就是:在工业用地法定最高年期内,建立“弹性年期出让”制度,同步建立项目准入、跟踪监管、绩效考核等配套措施。

[主持人]“弹性年期出让”好像是近年来土地研究上比较关注的一个热点问题,能否麻烦周局长帮我们介绍一下昆山关于弹性年期出让的做法。

[周浩副局长]好的。依据昆山市《关于优化土地供给方式提高土地利用综合效益的实施意见》,我们实施的工业用地弹性出让:从方式上,主要有一次出让和先租后让两种方式,并通过工业用地评审结果确定项目具体出让方式。 从年期上,弹性年期出让的土地使用期限一般不超过30年,实行监管期六年,即2年建设期及4年达产期。先租后让方式租赁期一般为6年,租赁期满,经考核通过后可转为出让方式。 实施工业用地弹性年期出让,最重要的一个环节,是工业项目准入环节:必须先通过市级工业项目评审,全市各职能部门提前进行管控,建立项目准入机制,根据项目评审结果,合理确定弹性年期出让方式,一次出让还是先租后让。

[主持人]我明白了,昆山实施弹性年期出让的工业用地必须先通过项目评审,那么我继续请周局长介绍一下昆山工业项目评审?

[周浩副局长]首先,在组织架构上,我们成立了工业用地项目评审委员会,主任是分管市长,发改委、国土局、经信委的主要领导任副主任,下面有13个职能部门的分管领导担任评审成员。 2017年,我们进一步完善项目评审办法,设立了产业政策、投资规模、产出效益,资源环境、科技创新等六大指标体系,采用百分制打分的方式对项目进行评审,80分以上的可以采取一次出让方式,最高年限不超过30年,70-79分的须采取先租后让的方式供地,70分以下的就不予供地。 也就是说,借助于工业项目评审,国土部门有效建立了项目准入管理机制,可以确保有限的土地资源用在优质项目上,精准提高土地节约集约水平,为经济转型升级创新发展提供保障,也进一步体现了“土地资源要素配置改革”的要求。

[主持人]昆山实行土地供应方式的改革,对工业用地实行一次出让或先租后让的弹性出让政策,对工业企业有什么好处?

[周浩副局长]原来工业用地出让的是按照法定最高年限50年进行出让的,现在通过实施弹性年期出让,土地出让年限一般不超过30年,价格上根据法定最高年期对应的最低价、依据评估方式进行修正,对应先租后让的租金支付压力较小,实际上是进一步降低企业的用地成本,顺应了供给侧结构性改革中“降成本”的要求。 另一方面,从生产效益讲,通过执行弹性年期出让及“双合同”监管,倒逼企业进一步依法依规、节约利用土地,也促进企业更加树立创新、绿色、发展的理念,主动提高产出效益,对转型升级提质增效的意识也提高了。

[主持人]回到我们“双合同”监管的问题上,昆山的“双合同”监管是指出让合同+项目监管协议,我们签订土地出让合同的时,必须要签订项目监管协议。那请问周局长,项目监管协议主要是用来监管哪些内容呢?

[周浩副局长]对于工业项目,“双合同”监管的主要内容,也就是项目评审的主要内容,我们将评审的六大指标全部纳入土地出让前置条件和监管协议内容,其核心的就是项目开发建设、产出效益的约定,并按照出让金总额征收一定比例的开竣工保证金和达产保证金。监管期内,区镇政府会同各职能部门对照监管协议跟踪监管,形成一个土地出让和生产效益的批后监管“闭合环”。 除工业项目外,我们对于商业用地项目也实施监管,在挂牌出让时就要明确项目建设、功能设置、运行要求、投入产出效益等指标,明确销售、转让、出租、抵押的具体限制性要求。地块成交后,这些内容都要纳入监管协议,同样是由区镇政府负责监管到位。

[主持人]周局刚才提到开竣工履约保证金和达产履约保证金,这两笔保证金是怎样收取的呢?

[周浩副局长]开竣工履约保证金和达产履约保证金合称为项目用地履约保证金。开竣工履约保证金是为督促企业履行出让合同约定的开竣工时间所收取的保证性资金。开竣工保证金收取标准:工业用地按出让金总额的20%收取,最高不超过500万;经营性用地按出让金总额的10%收取,最高不超过3000万元。其中,项目开工后即可退付一半,竣工后退付剩余一半。达产履约保证金主要用于约束企业按监管协议约定产出效益收取的保证性资金。达产保证金是对于弹性年期一次出让的工业项目按出让金总额的20%进行收取,在监管期限内通过达产考核后即可全额退还。

[主持人]如果监管期内,企业有违约情况或者达不到监管要求,企业需要承担什么违约责任吗?

[周浩副局长]监管期内,企业如果不能按合同约定时间开竣工,经认定确实属于企业自身原因,构成违约责任的,按照合同约定,每逾期一日,按出让金总额的0.3‰征收违约金,直至全部没收开竣工履约保证金。如果经认定构成闲置土地的,根据《土地闲置处理办法》进行处理。 监管期届满,企业不能按照监管协议履行达产约定的,经考核未通过,需承担违约责任,缴纳的达产保证金不予退还。同时,在承担违约责任的前提下,企业需要继续使用土地的,可以提出继续用地申请,与区镇签订后续监管协议,区镇对企业每个年度的产出效益进行考核,并且征收税收差额部分的10%的违约金,直至达到原约定标准。 如果企业平均年税收低于监管协议约定标准40%,区镇政府有权提请市国土局收回企业土地使用权。

[主持人]周局长刚才提到“双合同”监管主要是由区镇负责监管,请周局长介绍一下区镇具体监管的程序。

[周浩副局长]总体来讲,属地政府是本辖区内项目用地的第一责任人,在通过土地招拍挂出让程序确定用地企业后,区镇与用地企业签订项目监管协议,及时跟踪落实企业开发建设、生产经营等后期管理。(1)建设期内,区镇履行开竣工监管,在用地单位开竣工后,区镇负责实地认定是否符合开竣工标准,核定开竣工日期后,获认定违约责任,由企业直接向市国土部门退付开竣工保证金。(2)企业达产后,区镇负责对照监管协议约定的各项指标,组织规划、发改、经信、环保等相关部门开展综合效益评估,对考核通过的用地企业,可以直接市国土局申请退付达产履约保证金,对先租后让方式用地的企业,可以凭区镇意见向国土局申请办理租赁转出让用地手续。企业因未通过考核,区镇负责综合认定企业生产经营状况,结合本区域发展规划,确定是否继续与用地单位签订后续监管协议,或者负责与用地企业商谈是否退出土地使用,等等。

[主持人]这样看来,区镇的责任还是蛮大的。那请问周局长,昆山自从实行“双合同”监管,以实现工业用地提质增效的发展目标。从目前看,有没有取得实质性的成效呢?

[周浩副局长]成效还是比较明显的。首先对于企业来说,用地的成本大大降低了,有更多的资金投入后续生产开发。更重要的是随着新机制的推广,企业自觉性大大提升,从开竣工来看,开工率大大提高,自觉性大大提高,据初步统计,目前我市项目开工率达到90%左右。从生产经营看,企业生产经营规范性日趋明显,都希望尽早投产、提前达产。我们也相信,企业会主动在生产经营上进行改良升级,更积极主动提高产出效益。另外,通过执行“双合同”监管,我市各职能部门土地节约集约意识大大提高,各部门之间衔接配合更加紧密,基本形成了土地利用 “一家管”转变为“多家管”的管理局面。

[主持人]目前土地市场除了一些大企业外还有另外一个用地需求群体,就是一些中小微企业,那对于这类企业可能通过周局刚才提到的项目评审比较困难,那对于此类企业昆山有什么保障措施呢?

[周浩副局长]中小企业现阶段普遍存在资金短缺、用地规模需求小的特点,对于中小企业、科技孵化器项目的用地需求,我们主要鼓励使用高标准厂房。同时,鼓励中小企业提高土地利用效率,在不改变现有工业用地用途的前提下,对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建及利用地下空间,提高容积率的,可不再补缴土地价款差额。

[主持人]另外,现在大家比较关心的一个问题是存量土地盘活,请问周局长,通过“双合同”监管,给存量盘活带来什么有利影响?不知道昆山有没有什么举措?

[周浩副局长]盘活存量建设用地是将来一段时期内土地管理的一个重要课题。一方面,我们通过“双合同”监管,对未通过综合效益评估的企业,特别对通过先租后让方式用地的企业,提前有效建立了土地使用权退出机制;另一方面,2018年,我市出台了《昆山市工业用地再开发及交易管理办法》,以政府主导、规划管控、项目优先、绿色发展的原则,提出存量土地再开发政策措施、收购储备制度以及土地二级市场管理的新型工作机制。鼓励以用为先,自主开发,坚持市场调节,在注重区镇政府意见的同时引入部门联动协调机制,进行全方位多角度把控,平衡各方利益。

[主持人]弹性出让政策和“双合同”机制实施以后,有没有遇到什么难点问题?下一步需要努力的方向是什么呢?

[周浩副局长]任何一种改革都不可能是一帆风顺的,对于昆山土地出让方式的创新其实我们也还在探索阶段,下一步我们也需要从以下几个方面进行完善。首先是进一步完善区镇及各主管部门之间的协调配合机制,弹性出让政策和“双合同”监管实施后,需要区镇政府和各部门各司其职又相互协调,需要各部门在自己职责范围内提出相应的前期准入、后续监管乃至违约处置等方面的意见。在这种部门联动机制的建立上,我们还需要多加沟通,进一步建立更高效合理的工作模式。其次,从政策层面看,土地管理工作由“一家管”变为“多家管”,仅仅国土方面的政策支持是不够的,其他各主管部门也要出台相应的管理政策措施进行衔接。第三,需要进一步完善综合效益考核机制,特别是对科技水平、能源环保等指标如何量化,如何实现公平性的问题,等等,都是我们接下来工作需要努力和完善的方向。

[主持人]刚才通过周局长详实的介绍,我们对昆山市新的供地政策和“双合同”监管模式有了非常细致的了解。昆山市对于从招商到供地再到监管,不断尝试新思路、新举措,真正走出了一条崭新的“昆山之路”。由于时间关系,今天的访谈到此结束了,感谢广大网友的积极参与。

[周浩副局长]谢谢主持人!感谢广大网友的热情参与!希望大家一如既往的关心昆山的发展,欢迎社会各界为我们做优做强国土资源管理工作提供宝贵的意见建议。